Leasing - Opción de adquisición

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¿QUE OPCIONES TIENE EL LOCATARIO AL FINALIZAR UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

El locatario que haya cumplido con todas las obligaciones del contrato, tiene derecho, al finalizar el mismo, a ejercer la opción de adquisición por el valor previamente pactado o a devolver el bien a la compañía de leasing.

¿PUEDE HABER OPCIÓN DE ADQUISICIÓN EN EL LEASING OPERATIVO?

En este tipo de contrato, las partes pueden pactar una opción de compra o celebrar una promesa de compraventa sobre el bien objeto del contrato, siempre que sea por su valor comercial.

¿QUÉ DIFERENCIA HAY ENTRE LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN EN EL LEASING FINANCIERO Y LA OPCIÓN DE COMPRA EN EL LEASING OPERATIVO?

El valor por el cual se pactan. La opción de adquisición en el leasing financiero se pacta por un valor, conocido desde el inicio del contrato que, en caso de ejercerse, permite al locatario adquirir el bien a título de leasing; al paso que de existir opción de compra en un contrato de leasing operativo, su valor debe ser el valor comercial del bien al momento de su ejercicio, y de ejercerce, el arrendatario adquiere a título de compraventa.

¿PUEDE HABER LEASING FINANCIERO SIN OPCIÓN DE ADQUISICIÓN?

No. Dicha opción es de la esencia del contrato y por lo tanto, si no existe degenera en otra figura contractual.

¿ES POSIBLE QUE EL LOCATARIO EJERZA ANTICIPADAMENTE LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN?

Dado que el leasing financiero es un contrato oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo, en el cual el cumplimiento de prestaciones reciprocas debe darse durante el plazo acordado, el ejercicio de la opción debe realizarse al finalizar dicho plazo. No obstante, las partes pueden acordar su terminación anticipada, en cuyo caso, deben estipularse las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación. (Circular Externa 007 de 1996 expedida por la Superintendencia Bancaria)

¿A QUÉ TITULO SE TRANSMITE EL DOMINIO CUANDO EL LOCATARIO EJERCE LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN EN UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

Cuando el locatario ejerce la opción de adquisición del bien, el dominio se transfiere a título de leasing. El modo de adquirir dicho dominio es la tradición. Es fundamental tener claro este concepto para no confundir el leasing con la compraventa, dado que el precio en una y otra figura contractual es totalmente diferente, así como la intención de las partes al suscribir el contrato. Así, por ejemplo, el precio de un inmueble que se adquiere a título de compraventa, puede dar lugar a lesión enorme si se aleja de su valor comercial en los porcentajes que señala la ley, mientras que no puede predicarse lo mismo del precio de una adquisición a título de leasing.

¿A QUÉ TITULO SE TRANSMITE EL DOMINIO CUANDO EL ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO ADQUIERE LA PROPIEDAD DEL BIEN OBJETO DEL MISMO?

A título de compraventa, independientemente de que exista o no una promesa o una opción de compra previamente pactada.

SI HAY VARIOS LOCATARIOS EN UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO, ¿A QUIÉN SE LE DEBE TRASPASAR LA PROPIEDAD AL MOMENTO DE EJERCER LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN?

Si existen varios locatarios, la propiedad debe transferirse a todos, salvo que se haya acordado que se transfiera sólo a uno o a varios de ellos.

¿QUÉ PROBLEMAS PLANTEA LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN EN EL LEASING INMOBILIARIO FRENTE A LA LESIÓN ENORME?

Ninguno, puesto que hay lesión enorme cuando el vendedor en un contrato de compraventa recibe menos de la mitad del justo precio de la cosa que vende o cuando el precio que paga el comprador es inferior a la mitad de dicho justo precio. Dado que la adquisición en los contratos de leasing financiero la hace el locatario a título de leasing y no de compraventa, no habrá lugar a lesión enorme, cualquiera sea el valor del bien por el cual se adquiera.

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